Заем обезбеден со недвижен имот во 2022 година

Во нашиот материјал ќе зборуваме за популарен тип на заем – заем обезбеден со недвижен имот. Ајде да зборуваме за условите во 2022 година, банките кои го издаваат и да разговараме за овој производ со експерти.

Што е заем за недвижен имот

Заем за недвижен имот е заем што заемодавачот му го дава на заемопримачот со камата, а зема недвижен имот како залог.

Корисни информации за заемите за недвижнини

*Наведени се просечните стапки за II квартал од 2022 година

Можете да побарате од банката заем со различни аргументи за вашата солвентност. На пример, донесете потврда за плата од работодавачот (2-NDFL) или најдете гарант - лице кое, во случај на ваша несолвентност, се согласува да го плати долгот. Тоа се нормални финансиски односи: банка или друга финансиска институција ви ги доверува своите пари. За возврат сакаат да бидат сигурни дека ќе им се исплати.

Недвижен имот може да биде аргумент во корист на давање заем. Таквиот финансиски производ се нарекува „заем обезбеден со недвижен имот“.

Залогот е посебен начин на обезбедување на обврските. Обврската во овој случај е отплата на заемот. Клиентот кој зема таков заем се согласува да го заложи својот имот кај заемодавачот.

Во исто време, можете сами да живеете во станот или да го изнајмите на станари, ако тоа не е забрането со договорот. Слично, со други недвижности – станови, станбени згради, градски куќи, комерцијални објекти.

Залог не значи дека банка или финансиска институција може да го продаде вашиот предмет во секое време или да го земе за себе. Под услов да зборуваме за правни фирми, а не за измамници. Ваквите приказни се случуваат кога луѓето непромислено позајмуваат огласи и не ги гледаат документите што ги потпишуваат.

Само ако клиентот не може да го врати заемот, банката или друга финансиска институција има право да го продаде, односно да го продаде имотот. Парите ќе одат за отплата на долгот. Доколку по продажбата остане некоја сума, таа ќе биде дадена на поранешниот сопственик на имотот.

Придобивки од добивање на хипотекарен заем

Можете да добиете голем заем. На пример, 15-30 милиони рубли за главниот град се сосема реални. Во регионите, се разбира, сè е поскромно. Сепак, подготвеноста да се заложи имотот е моќен аргумент за заемодавачите.

Бидете полојални на кредитната историја на заемопримачот. Како што знаете, сите банки и финансиски институции ја проучуваат веродостојноста на клиентот. За да го направат ова, тие користат бироа за кредитна историја, каде што се чуваат информации за тоа каде, кога и колку едно лице позајмило од финансиски институции. Таму се рефлектираат и доцнењата во плаќањата. Но, бидејќи клиентот е подготвен да заложи недвижен имот, тоа значи дека заемодавачот се обезбедил посилно.

Кредитот може да се издава на подолг период. Во споредба со конвенционалните заеми. Некои финансиски институции ви дозволуваат да платите до 25 години.

Хипотека алтернатива. Се бара аванс, што можеби не е. Со станбен кредит може да се купи нов дом.

За која било цел. Заемодавачите не прашуваат за што ви треба заем. Ова е важно, на пример, за индивидуалните претприемачи на кои им се потребни пари за да го развијат својот бизнис. Доколку побараат кредит како правно лице, тогаш веројатноста за одбивање ќе биде поголема, бидејќи тоа е ризик за банката.

Ризикувајте само со вашиот имот. Заемопримачот не „поставува“ никого - ова е ако зборуваме за жиранти за заеми. Кога ви треба голема сума, тогаш во случај на конвенционални заеми, можете да добиете заеми од различни организации, а како резултат на тоа, можете да завршите во долгови, да се борите со инкасаторите и да ја изгубите својата репутација меѓу колегите. Со ставање стан под хипотека го ризикувате само вашиот имот. Со услов ако имате семејство, тогаш таквите одлуки мора да се носат внимателно.

Залогодавачот и заемопримачот можат да бидат две различни лица. На пример, едно лице поседува недвижен имот, а другото сака да земе заем. Тие можат да склучат договор заедно.

Имотот останува ваша сопственост. Може да се користи, да се издава (ако не е во спротивност со договорот за заем).

Соодветни предмети кои се во притвор. На пример, заемопримачот има акумулирано голем долг за домување и комунални услуги или задоцнил плаќање на други долгови. Во овој случај, на барање на доверителите, судот има право да го заплени имотот. Некои кредитни организации прифаќаат таков недвижен имот како колатерал, но со одредена резервација. Дел од заемот на клиентот ќе се искористи за враќање на долгот за отстранување на апсењето.

Недостатоци на добивање заем обезбеден со недвижен имот

Трошење за осигурување. Имотот што го нудите како колатерал мора да биде осигуран. Плаќањата за осигурување се вршат еднаш годишно. Во просек, ова е 10-50 илјади рубли - цената во голема мера зависи од конкретната куќа, локација, цена на објектот. Заемодавачот, исто така, може да побара да го осигура животот и здравјето на исплатувачот - во спротивно тие ќе понудат поголем процент.

Ќе треба да платите за работата на проценителите. Ниту вие, ниту заемодавачот не можете објективно да процените колку вреди имотот. Но, во случај на заем, важна е ликвидноста на предметот - со други зборови, неговата вредност и способноста за продажба. Да претпоставиме дека клиентот сакал да постави стан во итна зграда за уривање. Се разбира, заемодавачот веројатно нема да може да продаде таков предмет ако нешто се случи. Значи, треба да платите за проценката. Тоа чини 5-15 илјади рубли.

Неможност слободно да располага со својот имот. Друг недостаток се условите на заемот. Ако сакате сами да продадете стан или друг предмет, ќе треба да побарате дозвола од заемодавачот кој го прифатил имотот како гаранција. Најверојатно ќе одбие. На крајот на краиштата, како во овој случај да се зајакне веродостојноста на заемопримачот? Тие можат да дозволат продажба доколку клиентот го отплати долгот кон банката со средствата.

Повеќе време истекува. За да добиете таков заем, поставете најмалку една до две недели, бидејќи документите и процедурите се многу подолги од вообичаеното. Не можете да добиете пари веднаш.

– Во недостатоците е и тоа што хипотеката е стан. Но, проблеми може да има само ако клиентот не плати. Или, ако не може да плати, тогаш не прави ништо за да ја реши ситуацијата. Дури и кога ќе одите во „одложување“ на таков заем, секогаш можете да го решите проблемот без да го изгубите имотот, да најдете компромис со заемодавачот“, вели Алмаѓул Бургушева, раководител на секторот за обезбедено кредитирање во Финанс.

Услови за добивање заем обезбеден со недвижен имот

Барања на заемопримачот

• Возраста на заемопримачот е од 21 до 65 години. За помладите ретко се прави исклучок. За пензионерите почесто.
• Вработување. Не мора да работите формално. И тоа не мора да биде ниту неформално. Но, ако клиентот работи, тогаш шансата за одобрување заем е поголема. Треба да работите на едно место најмалку последните 3-6 месеци.
• Државјанство на Федерацијата. Тие работат со странци, но помалку доброволно.
• Ко-заемопримачи. Доколку имотот има повеќе сопственици, од нив се бара да станат созаемопримачи и да дадат одобрение за залогот. Исто така, ако сте во брак, вашиот сопружник исто така мора да биде козаемопримач. Ова може да се откаже ако потпишете документи на нотар (или претходно бил склучен брачен договор), но тоа е во дискреција на доверителот.

Барања за имот

- Главниот услов е имотот да биде регистриран како имот. Инаку, секој заемодавач има индивидуални критериуми за недвижен имот. Некој го смета растојанието од Московскиот кружен пат не повеќе од 50 км, други ги гледаат сите региони. Една банка може да издава кредит само за стан, друга за стан и куќи и слично, коментираат Алмагул Бургушева.

Веќе кажавме дека за никаков предмет не се дава заем обезбеден со недвижен имот. Затоа, треба да нарачате албум за оценување од акредитирана компанија. Ајде да зборуваме за барањата.

Стан

Најпопуларниот тип на колатерал. Згора на тоа, некои заемодавачи дури се согласуваат да прифатат станови што не му припаѓаат на заемопримачот, туку на трети лица. Се разбира, ако доброволно одат со кауција. Да земеме пример. Младо семејство живее со своите родители и сака сопствен стан. Родителите не сакаат да земат кредит или не им се дава поради напредната возраст. Но, тие се согласуваат дали младенците ќе го дадат станот под хипотека.

Станот мора да биде течен, односно во секое време да се продава по пазарна цена. Ова е многу важно за една банка. Се разбира, не треба да се става на друго место. Земаат само предмети во неитни куќи, не за рушење. Нема диво обнова. Тие се претпазливи со станови во куќи со дрвени подови и со статус на архитектонски споменик.

Износот на заемот често не надминува 60-80% од вредноста на станот под хипотека. Малку повеќе ќе се даде само во случај на гаранција и службено вработување.

Патем, можете да поставите и соба во комунален стан. 

Апартмани

Нов тип на недвижен имот во нашата земја, кој активно се развива во големите градови. Формално, ова е нестанбен имот, но никој не забранува да живее во него. Таму не можеш да добиеш дозвола за престој, не даваат повластени хипотеки, не можеш да направиш даночен одбиток од купување. Но, ако сте сопственик на становите, можете да ги понудите како залог за заем.

Становите се поевтини од становите во иста област во слични куќи. Но, нивната предност е што се нови, што значи дека се ликвидни и имаат своја финансиска вредност.

Таунхауси

По правило, градските куќи се престижен тип на урбани недвижности. Доброволно се прифатени како гаранција, но под услов објектот да е легален, да ги има сите документи – се случуваат негативни преседани со неовластени градби.

Услови за градска куќа: станот е распределен во посебен блок со приватен влез. Земјиштето пред него е на сопственикот.

Станбени згради

Ако зборуваме за викендица и други приградски недвижности, како и за приватни куќи во градот, тие исто така се земаат како залог како привремена мерка. Потешко е со градинарски куќи во SNT, бидејќи заемодавачот нема секогаш да може брзо да ги продаде, а тие се поевтини. Инаку, важат сите исти правила како за становите, плус голем број дополнителни критериуми.

• Можете да живеете во куќата цела година. И можете да стигнете до тоа во секоја сезона.
• Не е во итна состојба.
• На него е приклучена струја, има парно (гас или струја), водоснабдување.
• Куќата не се наоѓа на територијата на специјално заштитени природни подрачја или резервати.

Како да добиете заем обезбеден со недвижен имот

1. Изберете банка или финансиска институција

Апликацијата може да се испрати онлајн – преку веб-страницата на компанијата, да се остави во центарот за повици до операторот или лично да дојде во канцеларијата. Првиот чекор ќе бара вашето име, датум на раѓање, податоци за контакт. Плус, ќе биде побарано да го наведете износот за кој аплицирате. Тие исто така ќе прашаат за вашиот тип на имот.

После тоа, банката или финансиската институција ќе направат кратка пауза: буквално од десет минути до неколку часа. Како резултат на тоа, ќе биде донесена пресуда - апликацијата е однапред одобрена или одбиена.

2. Подгответе документи

Ако дојдете во канцеларија, можете веднаш да соберете комплет потребни документи. Дали аплициравте од далечина? Можеби заемодавачот ќе се согласи да размисли за скенирање на документи во електронски формат. Ќе ви требаат:

• пасош со дозвола за престој (регистрација);
• вториот документ (ретко се бара) – SNILS, TIN, пасош, пензија, возачка дозвола;
• потврда за приход, заверена копија од работна книга, известување за состојбата на лична сметка во пензиски фонд - овде секој доверител има свои барања. Некои даваат кредити без потврда за приход и вработување, но во поголем процент;
• документ со кој се потврдува сопственоста на недвижен имот. Ова може да биде договор за продажба, извадок од USRN за стан или земјиште, потврда за наследство, договор за донација или судска одлука - сè што потврдува: вие сте сопственик и можете да располагате со предметот;
• за станбени простории ќе побараат извод од куќната книга или единствен документ за домување – покажуваат колку лица се пријавени во станот;
• ако сте во брак и вашиот брачен другар не сака да биде созаемопримач, но не се противи на залог на станот, потребна ви е согласност заверена на нотар. Погоден е и предбрачен договор во кој се наведува дека брачниот другар (а) не може да располага со овој имот. Заемодавачот, исто така, може да побара од сопственикот да потпише потврда на нотар дека сопственикот на имотот бил неженет кога го купил. Во вториот случај, понекогаш тоа е можно без нотар - по дискреција на доверителот.

Најдете проценителска компанија која ќе направи проценувачки албум. Можете да го направите ова однапред ако брзате да ги предадете сите документи во еден ден. Но, бидете внимателни: најчесто банките и финансиските институции работат само со фирми акредитирани од нив.

Друг важен документ е осигурување на имот. Можете и однапред да добиете мислење од осигурителната компанија дека се согласува да ви ги земе предметот и сметката за услугата. И повторно, бидете внимателни - во работата со осигурување, заемодавачите се исто така селективни.

3. Почекајте одобрување на апликацијата

Или одбивање. Запомнете дека можете да се обидете со друг заемодавател или повторно да преговарате со овој. На пример, заемопримачот сметал на една сума обезбедена со недвижен имот, но давателот се согласува на помала или воопшто не му се чини дека лицето нема да ги повлече месечните исплати. Но, ако најдете жиранти, земете потврди за приходи, поврзете созаемопримачи, тогаш заемот може да се одобри.

Рокот на важност на одобреното барање го определува самиот доверител. Обично тоа е еден до три месеци. По целата процедура ќе мора повторно да помине. Меѓутоа, доколку ги барате најдобрите услови за заем обезбедени со недвижен имот, веќе ќе ги имате при рака сите потребни документи и ќе можете да аплицирате во други финансиски институции.

4. Регистрирајте залог

Во Rosreestr - овој оддел е одговорен за сметководство за недвижен имот во земјата - треба да има запис дека е наметнат товар на недвижен имот. Сопственикот отсега нема да може слободно да го продаде предметот и да го измами доверителот.

За да регистрирате залог, треба да отидете во MFC или Rosreestr. Понекогаш можете да направите без посети лице в лице. Финансиските институции активно користат електронски потписи и практикуваат далечинско поднесување документи. Можете сами да издадете електронски потпис, а ако не знаете каде и како ќе ви каже заемодавачот. Потписот се плаќа, во просек 3-000 рубли. Некои заемодавачи им го даваат на нивните заемопримачи.

5. Добијте пари

По потпишувањето на договорот, можете да побарате пари во готово или со трансфер на банкарска сметка. Банката ќе издаде и распоред за плаќање. Можеби првата исплата ќе треба да се изврши веќе во тековниот месец.

Каде е најдоброто место за добивање хипотекарен заем?

Банки

Најпопуларната опција. Кредитите обезбедени со станови, станбени згради, станови, па дури и гаражи ги издаваат и организации од врвот на Централната банка (најголемите организации според бројот на клиенти и средства) и по „скромни“ колеги. На пример, регионалните банки.

Банките се многу скрупулозни во оценувањето на портретот на заемопримачот. Тие внимателно ги проверуваат документите, а процесот на одобрување на апликацијата може да потрае една недела или подолго. Банките, исто така, се помалку сместени во одредувањето на максималниот износ на кредитот. Ова е голем бизнис кој сака да се осигура ако заемопримачот одеднаш не плати.

Бидете подготвени дека при рекламирањето банката ќе ве намами со една стапка на заем обезбеден со недвижен имот, а кога ќе ги погледне вашите документи, ќе понуди повисока. За да го намалат за неколку поени, тие ќе понудат да станат нивни платен клиент или да купат дополнително осигурување од партнери.

Инвеститори

Има фирми и приватни инвеститори кои даваат кредити. Принудени сме да констатираме дека за 2022 година ова е „сива“ зона во однос на законитоста на ваквите заеми. Кај нас е забрането приватни инвеститори да издаваат кредити на физички лица обезбедени со недвижен имот. Само бизнис (IP или LLC).

Сепак, пронајдени се дупки во законот. Покрај тоа, на работ на измама со регистрација на фиктивни правни лица. Или директно го препишуваат имотот на заемопримачот на себе, доведувајќи го во заблуда.

Ако одлучите да земете заем од инвеститор обезбеден со недвижен имот, задолжително консултирајте се со независен адвокат за да може да го прочита договорот за „скриени значења“ и да ви помогне со трансакцијата. 

Дополнителни начини

Во нашата земја постојат CPC - кредитни и потрошувачки задруги. Тој има акционери – грубо кажано, луѓе кои ги вложиле своите пари во заеднички базен за да можат другите акционери, доколку е потребно, да ги користат. Се разбира, не за „благодарам“, туку за заемно корисни услови. Ве молиме имајте предвид дека законските CCP се во регистарот на Централната банка.

Заем обезбеден со недвижен имот во ЗКП функционира вака. Клиентот станува негов акционер. Тој бара заем. Задругата се согласува или одбива. Сè е како во банка, но CCP се помалку барани за личноста на заемопримачот и побрзо го одобруваат заемот. Наместо тоа, се поставува повисок процент (не може да биде поголем отколку што одредува Централната банка). Некои „агресивни“ банки се однесуваат на задоцнети плаќања.

Претходно, МФИ (микрофинансиските организации, во секојдневните разговори се нарекуваат „брзи пари“) и заложниците, исто така, можеа да даваат заеми обезбедени со недвижен имот. Сега тоа не им е дозволено.

Осврти на експерти за заем обезбеден со недвижен имот

Ние прашавме Алмаѓул Бургушев, раководител на секторот за обезбедено кредитирање на Друштвото за финансии споделете го вашето мислење за услугата.

„Кредитите обезбедени со недвижен имот добиваат на интензитет секоја година. Луѓето почнаа да разбираат дека ова е навистина профитабилно: стапките се многу пониски отколку со потрошувачкото кредитирање, терминот исто така е зголемен до 25 години. Не постои заблуда за опасностите од ваквото кредитирање. Клиентите земаат таков заем за, на пример, да ги затворат своите пет до десет други заеми. На крајот на краиштата, попрофитабилно е да се плати во една банка. Максималниот износ на заемот обезбеден со недвижен имот е можен до 80% од вредноста на објектот.

Тие прибегнуваат кон такви заеми за да отворат сопствен бизнис или да поддржат личен бизнис. Има и потрагични ситуации кога е потребна импресивна сума за операција од роднини.

Се разбира, можете да продадете стан, но ако некое лице е сигурно дека може да плати, тогаш зошто да не искористите заем? Секогаш можете да продадете, дури и ако сте подигнале обезбеден заем и одеднаш не сте можеле да платите. Овој тип на заем е погоден за секој кој точно знае од кои извори ќе го врати заемот.

Што се однесува до доверителите. Банките секогаш имаат подолг рок на заем и пониска стапка. Но, разгледувањето на апликацијата е подолго и тие се понапорни за заемопримачот, кредитната историја, вработувањето. Често клиентот мисли дека ако го заложи својот стан, тогаш банката не треба да му поставува непотребни прашања. Сепак, банката внимателно го следи заемопримачот, без разлика колку чини неговиот стан.

Кредитните задруги (КПК) се веќе полојални на клиентите, но стапките може да бидат малку повисоки од банкарските. Приватните инвеститори се исто толку лојални. Но, тоа не значи дека тие делат пари на сите. Не се потребни потврди за приходи, но тие ја проценуваат веродостојноста на потенцијалниот заемопримач на интервју. Инвеститорот може да добие пари на денот на лекувањето и тоа секако е предност.

Во теорија, ако клиентот треба брзо да најде пари, тој може да ги побара од инвеститор или CPC, а потоа да се рефинансира во банка“. 

Популарни прашања и одговори