Како да ставите стан под хипотека и да добиете пари во 2022 година: чекор-по-чекор инструкции со стручни совети

Следејќи ги состојбите во економијата, банките ја омекнуваат или заоструваат кредитната политика. Пред 20 години, заемите се издаваа внимателно: обезбедени или гарантирани. Со текот на времето се појавија повеќе микрофинансиски институции, а се зголеми и бројот на издадени кредити и кредитни картички. Нивото на барања за должници е намалено.

Но, економските превирања од последните години ги принудуваат банките и другите кредитори повторно да станат поселективни. Во 2022 година, единствениот сигурен начин да се добие заем е да се стави стан под хипотека и брзо да се добијат пари.

Подготвивме чекор-по-чекор инструкции и разговаравме со експерт за тоа како да направиме сè како што треба.

Главната работа за залог на стан

Барања за хипотека за стан

Во нашата земја нема униформни барања за хипотека на стан – ниту за самиот имот, ниту за тој што сака да добие пари. Заемодавачите се водат исклучиво од нивните финансиски интереси и проценката на ризикот.

На пример, една банка никогаш не би земала стан во ЗАТО како гаранција, бидејќи тоа се затворени градови. Ако заемопримачот не може да ги врати парите, станот ќе мора да се продаде и ќе биде тешко да го стори тоа. И важно е заемодавачот да си ги врати парите што е можно поскоро. Друга банка може да прифати таков стан, но да понуди малку повисока стапка и да даде пари помалку отколку што всушност чини домувањето.

Дозволениот портрет на заемопримачот е исто така различен за секој заемодавач. Големите банки можат да одбијат доколку некое лице нема постојана работа и приход. Или понудете понеповолни услови. Кредитните и потрошувачките задруги и приватните инвеститори, напротив, не се толку критични во оценувањето на барателот за пари.

Ги анализиравме понудите на доверителите во 2022 година и ги изведевме барањата за „аритметички просек“ за обезбедување за стан во нашата земја.

Станот се наоѓа во град каде што има претставништво на заемодавачот. Ако банката (иако не само што може да прифати станови како колатерал) нема филијали и филијали во вашиот локалитет, веројатно нема да се разгледа таков стан. Причината е едноставна: ако заемопримачот не може да го отплати долгот, тогаш ќе мора да биде протеран, тужен и продаден. Тоа се трошоци за заемодавачот, особено ако тој е со седиште во друг град.

Состојба на станот. Заемодавачот нема да гледа нови позадини и двојни застаклените прозорци. Се разбира, ако станот е по пожар, тогаш тој е неликвиден. Но, генерално, убавиот мебел и новиот кујнски сет не влијаат на цената. Впрочем, тоа е стан кој се става под хипотека, кој потенцијално може брзо да се продаде.

За доверителите е важно куќата да не е итна, дотраена. Има барања за катност и број на станови. На пример, двокатни куќи со шест стана - такви се изградени во раните советски години - не спаѓаат под критериумите на повеќето доверители. Ако куќата има дрвени подови - исто така, најверојатно, кауцијата не е опција.

Сите комуникации мора да работат: гас, струја, греење и водоснабдување. Незаконски обнова најчесто не е дозволен. На пример, ако ѕидот помеѓу кујната и просторијата е срушен во стан со шпорет на гас, ова е критично. Но, ако само оставата, чајната кујна е преработена, тогаш тоа е на дискреција на банката. Обновувањата легализирани во ОТИ се прифатливи.

Како знае заемодавачот дека станот е течен? Едноставно е: ќе треба да нарачате проценка. Ова е платена услуга. Во нашата земја, просечната цена е 5-15 илјади рубли. Специјалистот ќе дојде, ќе фотографира, ќе напише заклучок - албум за оценување. Инспекторот ќе ги посочи просечните трошоци за продажба на стан, врз основа на кои банката ќе извлече заклучоци за големината на заемот.

Основата на сопственоста. Едноставно кажано, како го добивте овој стан. Идеална основа за заемодавачот е договорот за продажба. Односно, еднаш сам си купил куќа, а сега сакаш да ја ставиш под хипотека. Или сте приватизирале стан. Да потсетиме дека приватизацијата започна во 1991 година.

Тие се претпазливи за становите добиени со договор за донација и како наследство. Особено ако станот неодамна се преселил кај вас. Одеднаш, за неколку месеци ќе се открие криминална или судска позадина? На пример, ќе има наследници чии интереси не биле земени предвид при поделбата на имотот.

Во исто време, таквите станови се уште се прифаќаат, но од нив се бара да издаваат осигурување на сопственост. Според таквата полиса, осигурителната компанија се обврзува да плати пари за стан ако одеднаш се обжали договор за донација или наследство на суд.

Становите во притвор и оние за кои е потпишан договор за донација не се соодветни. Судот може да го одземе станот. Ова се случува кога неговиот сопственик, на пример, е вклучен во кривично дело. Или наплаќаат долгови од него. Заемодавачот нема да земе стан за кој веќе е склопен договор за донација.

Најчесто не прифаќаат станови кои се издаваат. Но, заемодавачот не може да дознае за ова - само земете го зборот за тоа. Друга работа е што во случај на итност, ова може да не игра во ваша корист. Замислете дека сте ставиле стан под хипотека и сте го осигурале, но во исто време го издавате на станари. Имале истекување на плин, а куќиштето било оштетено. Станот го користеле други лица и осигурителната компанија ќе одбие да плати отштета.

Барања за должници

Кога сакате да добиете пари обезбедени со стан, заемодавачот ќе ве оцени и како заемопримач. Банките имаат најстроги критериуми.

Возраст. Во повеќето случаи, граѓанинот може да располага со својот имот од 18-годишна возраст. Исклучоци има и за лицата постари од 16 години, ако еманципацијата се препознае преку судот – односно, лицето се смета за целосно способно, што значи дека тој може да располага со имот, вклучително и да го заложи.

Меѓутоа, при издавање заеми, банките ја зголемуваат минималната возраст на заемопримачот. Долната лента е најчесто 20-21 година. Горната лента е прилично широка - од 65 до 85 години. Во времето на оваа возраст, заемот веќе треба да биде целосно затворен.

Пример. 50-годишен градски жител сака да стави стан под хипотека и да ги врати парите во банка на 20 години. Сепак, банката позајмува само на должници под 65-годишна возраст. Односно, ќе треба да земете заем само за 15 години или да барате друга банка.

Работно искуство и приходи.  Кредитните потрошувачки задруги (КПК) и приватните инвеститори се максимално лојални на оние кои сакаат да дадат стан под хипотека и да добијат пари. Банките повторно се најкритични за овој аспект. Подгответе сертификат 2-NDFL (на приход), треба да бидете вработен на последното место најмалку 3-6 месеци. Во исто време, банките разбираат дека не сите работат официјално. Затоа, тие може да се согласат да го прифатат вашиот извод од банка како алтернатива. Изјавата треба да покаже дека заемопримачот добива пари со одредена регуларност и дека има средства на сметките.

Кредитна историја. Пред се, банките обрнуваат внимание на тоа – го гледа и КЗК. Кредитната историја се чува во посебни бироа. Тие пренесуваат информации за тоа какви заеми се регистрирани за ова лице, дали плаќањата се вршат навреме. 

Чекор-по-чекор инструкции за ставање стан под хипотека

1. Изберете заемодавач

Изборот е помеѓу банки, кредитна потрошувачка задруга (КПК) или приватен инвеститор. Секој има свои предности и недостатоци, за кои ќе разговараме подолу.

2. Подгответе документи

За да ставите стан под хипотека ќе ви требаат:

• пополнете формулар за апликација (секој заемодавател има свој формулар);
• оригинален пасош со регистрација;
• вториот документ (SNILS, возачка дозвола, TIN, воена лична карта, пасош, а понекогаш и одеднаш - секој доверител има свои барања);
• 2-NDFL сертификат за приход (можете да го побарате во одделот за сметководство или да го преземете на вашата лична сметка на веб-страницата на даночната служба - пред сè, банките се тие што го бараат);
• копија од работната книга или извадок од неа (бараат и банките);
• ако сте во брак и не сте склучиле брачен договор, според кој брачниот другар (а) не поседува стан и не делува како созаемопримач за заеми, тогаш ви треба потврда од матичната служба;
• потврда за сопственост на станот: договор за продажба, извадок од USRN, потврда за наследство, договор за донација или судска одлука.

3. Разберете осигурување и вреднување

Пред сè, заемодавачот ќе побара проценка на станот. Законот не го обврзува тоа, но во пракса оваа постапка речиси секогаш се спроведува. Невозможно е да се поверува на зборот на заемопримачот дека неговиот стан чини одредена сума. Компаниите за проценка работат брзо. Пред тоа, проверете дали некоја компанија за проценка е соодветна или само од оние акредитирани од банка или КЗК. Специјалистот ќе дојде, ќе направи албум за проценка (во просек за 1-3 дена) и ќе напише заклучок за трошоците за домување.

После тоа, заемодавачот ќе може да ја објави сумата што е подготвен да ја даде на обезбедување. Имајте предвид дека никој нема да даде 100% од цената на станот на кредит. Па, ако дадат 80-90% од пазарната вредност. На пример, проценителот напиша дека имотот вреди 10 милиони рубли. Заемодавачот се согласува да даде 75% од оваа сума, односно 7,5 милиони рубли. Запомнете дека заемодавачот не е купувач на станот. Тој има поинаква задача: да даде пари, да заработи пари и ако нешто тргне наопаку, брзо да го продаде залогот и да го врати своето.

Пред трансакцијата, ќе треба да се договорите за осигурување на станот. Осигурителната компанија мора да потврди дека е подготвена да го осигура предметот и животот на заемопримачот. Формално, секоја компанија е погодна. Сепак, заемодавачите често укажуваат на базенот на осигурителни компании со кои работат. Ако изберете друга компанија, тогаш апликацијата може да се смета за подолга или дури и одбиена без објаснување.

Од заемопримачот не се бара да го осигура насловот (за оваа услуга зборувавме погоре). Но, заемодавачот, повторно, во овој случај, може да одбие или да ја зголеми стапката.

4. Регистрирајте залог

Во оваа фаза, државата, претставена од Rosreestr, е вклучена во случајот. Овој оддел е одговорен за сметководство за земјиште и недвижен имот во земјата. Нему не му е важно за што земаш кредит и под кои услови. Тој делува како еден вид гарант за чистотата на трансакцијата. Во тој дел од него што отсега во USRN до вашиот стан ќе има оптоварување. Во изјавата ќе се назначи дека станот е заложен. Ова е неопходно за да се избегнат спорови во иднина.

5. Услови за одобрување заем и прием на пари

Во просек, целиот процес трае 14 дена. Ова е ако не брзате никаде, но не го одложувате собирањето документи. Ајде да погледнеме од што се состои овој временски период:

• претходно одобрување на апликацијата од страна на заемодавачот – во 2022 година потребни се неколку часа, па дури и минути;
• одобрување на барањето – до пет дена, најдолгата процедура е кај банките, во оваа фаза треба да ги доставите сите документи;
• осигурување и вреднување — компаниите работат брзо, но не веднаш, ќе ни требаат до пет дена за овие постапки;
• регистрација на залог во Rosreestr - пет работни дена од денот на приемот на апликацијата и документите приложени кон неа, при регистрација преку MFC - седум работни дена, иако секој може да го помине побрзо;
• примање пари – веднаш по регистрацијата на залогот.

Каде е најдоброто место за изнајмување стан?

1. Банките

Најпрофитабилна опција во однос на стапките. Тоа ќе биде помало отколку кај КЗК и инвеститорите. Но да ставиш стан под хипотека и да добиеш пари е најтешката работа. Затоа што тие внимателно го разгледуваат заемопримачот: биланс на успех, работна книга, кредитна историја. Можете да направите без него, но тогаш стапката ќе биде поголема. Дополнително, брзината на одобрување од страна на банките е најмала можна. Нема да добиете пари брзо.

2. Приватни инвеститори

Во 2022 година, инвеститорите можат да издаваат пари со кауција само на индивидуални претприемачи и правни лица за развој на бизнисот. Им е забрането да позајмуваат на обичните граѓани.

Ако имате индивидуален претприемач или ДОО и стан кој е погоден за кауција, тогаш можете да добиете заем од инвеститор. Ова е обичен човек кој е заинтересиран да заработи. Во исто време, тој може да дејствува преку брокер, друштво за управување што ја придружува правната страна на трансакцијата.

Инвеститорите имаат повисока каматна стапка на заемите од банките и CPC. Но, можете да добиете пари што е можно побрзо.

3. Други опции

Микрофинансиските организации, тие се и МФИ или „брзи пари“ не можат да прифатат станови како залог. Законот забранува. Ниту заложниците не земаат станови. Останаа само CPC – кредитни потрошувачки задруги. Нивниот регистар е на веб-страницата на Централната банка¹. Ако некоја компанија не е на списокот, немојте да работите со неа.

КЗК им позајмува само на своите акционери. Според современите стандарди, форматот изгледа архаичен. На крајот на краиштата, првично, задругите беа измислени како „фондови за заемна помош“. Односно, група луѓе се обединуваат и одлучуваат: да додадеме пари во заеднички фонд, па ако на некој од акционерите му требаат средствата, ќе му дадеме заем. И ќе му помогнеме на некоја личност, и самите ќе заработиме.

Модерните PDA работат на ист начин, само што ги прифаќаат скоро сите како акционер и не треба да плаќате пари за приклучување. Односно, заемопримачот е прифатен во задругата, тие даваат заем обезбеден, а тој ги плаќа парите на ККТ. Штом го исплати долгот, може да си замине. 

Задругите се максимално лојални на портретот на заемопримачот и даваат одобрение побрзо од банките. Но, нивниот процент е поголем.

Услови за отплата на хипотеката на станот

Сите услови се наведени во договорот за заем. Тие не се разликуваат многу од редовните заеми. Плаќањата мора да се вршат секој месец на одредени датуми. Можете да го вратите заемот предвреме без никаква казна. Кога ќе се плати долгот, безбедносниот депозит се отстранува од станот.

Банката има право да го земе имотот ако заемопримачот доцни со плаќањата најмалку еден ден три пати во годината. Вистинска закана да останат без дом за сите членови на семејството, вклучително и дете под 18 години.

Додека го отплаќате долгот, не можете да направите ништо со станот без согласност на доверителот. Можеш да живееш, да правиш и козметички поправки. Но, повторен развој, продажба и изнајмување - само со дозвола на сопственикот на залогот.

Популарни прашања и одговори

Одговара на прашања Адвокат на GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Александар Морев.

Извори на:

1. Веб-страница на Централната банка. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Федерален закон бр. 16.07.1998-ФЗ од 102 јули 26.03.2022 година, 01.05.2022 година (променет на 19396 година, 8 година) „За хипотека (залог на недвижен имот)“ (како изменет и дополнет, во сила од 3, 17125 мај) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9/b17eebfdbd0ea7ea0420b375dc19cXNUMXdXNUMXfXNUMXfXNUMX/.